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注意:企业投资非住宅房产,转让税费比例超40%

企业投资非住宅房产,对外转让时,按规定需要缴纳营业税金及附加(按增值额的5.6%)、印花税(成交价0.05%)、企业所得税、土地增值税,而最为复杂的计算是土地增值税。

本文将介绍各地对转让非住宅房产的土地增值税的征管。


财法字〔1995〕6号、国税函发〔1995〕110号、财税[2006]21号等文件规定,企业转让二手商铺,依次按以下三种方法计算土地增值税:

公式一(按评估价确定成本):

(计税价格-重置成本价×成新度折扣率-地价款(含契税)-与转让房地产有关的税金-允许扣除费用)×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

公式二(按发票金额确定成本):

[计税价格 - 原购入价×(1+N×5%) - 与转让房地产有关的税金]×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

公式三(测算增值率核定征收):

成交价格*核定征收率

各地税局有不同的做法 ,深圳、江苏按国家规定操作,重庆允许企业选择适用公式一、二;广州,优先考虑公式二,然后是税局自己核定成本(企业此时可以选择第一种方法,自己找中介评估),但不同意企业采用公式三。

具体操作时,购买商铺后的装修费能否计入扣除成本、购买房屋时间与购房发票时间不符时,按哪个时间计算加计5%的年限,各地也有不同的规定,企业有相关业务时,需要了解当地的政策规定(见附件1),再采取相应的措施。

易税易行观点

总体看来,在房产增值较快的背景下,企业转让非住宅房产,土地增值税的通常占到售价的百分之十几甚至百分之三十几,总体税务成本占到售价的百分之四十接近百分之五十,此种情况下,企业可依次选用以下方式降低税负


1、通过股权转让等筹划方式,避开土地增值税、营业税金及附加;

2、允许按公式三操作的地区,尽量选用该方式,按成交额*核定征收率(一般为5%-10%之间)缴纳土地增值税

3、不能选用公式三的,需要对比公式一、公式二,公式一评估时,后续装修费用等会一并考虑在重置成本中

4、一定要用公式二的,需要注意不同单元费用分摊是否合理(一般以房产证分开),避免多个单元同时适用高税率级别。


以上方式,除股权转让外,企业再次转让商铺时,税负成本都比较高,相比个人可以采用核定方式,极其不划算。所以,投资非住宅类房产,其他条件一致的情况下,建议以个人身份投资,降低税负。


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天津天象财务集团有限公司(简称:天津天象集团)成立于2011年,是一家以自有资金为主,经营工业、商业、农业投资、兼并、重组;企业财务托管、监管、审计等业务的多元化有限责任公司。公司在蔡洪桥总经理的带领下,通过整合内外资源,优化企业结构,使公司规模不断扩大。目前集团公司旗下子公司已达25家,范围涉及“财务代理服务、商务贸易、影视文化、农业、餐饮业、建筑地产业”等领域。
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